中郵保險買下中糧·置地廣場項目

大悅城日前公告，子公司西單大悅城有限公司（下稱“西單大悅城”）通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司（下稱“北京昆庭”）100%股權(quán)及債權(quán)。掛牌期滿后，根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所反饋，中郵人壽保險股份有限公司（下稱“中郵保險”）為符合條件的意向受讓方。9月28日，西單大悅城與中郵保險簽署了《產(chǎn)權(quán)交易合同》，成交價格約為42.56億元。

本次交易掛牌底價為425584.70萬元，其中，股權(quán)掛牌底價為344884.70萬元（不低于經(jīng)國資備案的凈資產(chǎn)評估值），債權(quán)掛牌底價為80700萬元。

北京昆庭的主要資產(chǎn)為位于北京市東城區(qū)安定門外大街208號的中糧·置地廣場項目，2018年竣工投入使用，產(chǎn)權(quán)年限至2060年9月。總建筑面積81454平方米，另有車位377個。同時，摘牌方需承接西單大悅城對北京昆庭的債權(quán)，即西單大悅城應(yīng)收北京昆庭的股東借款本金80700萬元計入掛牌底價。

中郵保險控股股東為中國郵政集團有限公司。截至2022年12月31日，中郵保險經(jīng)審計總資產(chǎn)4460.39億元、總負債4241.91億元、凈資產(chǎn)218.58億元；2022年度，中郵保險經(jīng)審計營業(yè)收入1129.88億元、利潤總額7.09億元、凈利潤3.97億元。

據(jù)大悅城公告的由中企華資產(chǎn)評估有限公司出具的資產(chǎn)評估報告，截至評估基準(zhǔn)日2023年4月30日，北京昆庭凈資產(chǎn)評估值為243774.29萬元、增值率為125.4%，主要增值原因是在投資性房地產(chǎn)中核算的房屋以成本價計量，其所處區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況較好，該區(qū)域市場整體趨勢呈現(xiàn)一定上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)價值增加；負債評估值為97987.59萬元、增值率為0。

大悅城稱，本次交易完成后，公司將不再持有北京昆庭股權(quán)。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓將有利于盤活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，回籠資金助力公司高質(zhì)量發(fā)展。

險資配置不動產(chǎn)資產(chǎn)比例仍較低

這宗交易，是今年保險公司對不動產(chǎn)新增投資的延續(xù)。

據(jù)保險公司在中國保險行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)披露的信息顯示，今年以來，平安人壽、友邦人壽等保險公司發(fā)布大額不動產(chǎn)投資公告信息，出資額從幾十億到上百億不等。今年2月，大家投控與高端物流園區(qū)開發(fā)商和運營商寶灣物流聯(lián)合發(fā)起設(shè)立物流產(chǎn)業(yè)基金，用于收購嘉興、南京和昆明三個成熟高標(biāo)物流資產(chǎn)，總建筑面積近20萬平方米，本次收購有助于進一步完善大家保險在全國物流倉儲領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局。

頭部保險資管相關(guān)投資人士表示，地產(chǎn)投資或不動產(chǎn)投資，既包括房地產(chǎn)開發(fā)商的股票投資、債券投資或金融產(chǎn)品投資，也包括與不動產(chǎn)實物資產(chǎn)類投資，并且，實物類資產(chǎn)還有較大發(fā)展空間。

從公開信息看，保險公司近年新增投資的地產(chǎn)實物類資產(chǎn)主要是自用性不動產(chǎn)和投資性不動產(chǎn)，后者均為商業(yè)不動產(chǎn)，包括寫字樓、倉儲物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、IDC（數(shù)據(jù)中心）等。

上述保險資管人士表示，保險資金具有期限長、規(guī)模大、來源穩(wěn)定等特性，與不動產(chǎn)投資天然契合，不動產(chǎn)投資具有長期創(chuàng)造價值的內(nèi)核，對于保險資金而言，也具有長期配置價值。在中外機構(gòu)投資人的實踐中，不動產(chǎn)始終是一個重要的投資品種。

中國人壽副總裁劉暉今年8月在該公司業(yè)績發(fā)布會上介紹，成熟的商業(yè)地產(chǎn)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能夠跨越周期實現(xiàn)保值增值，同時抵御通脹、抵御波動，與其他品種相關(guān)性較低，是保險等長期資金的重要配置品種，在組合中配置一定的不動產(chǎn)實物資產(chǎn)有利于保險資金長期獲得穩(wěn)健回報。國外保險公司對于不動產(chǎn)配置一般在10%左右，國內(nèi)保險公司目前對于商業(yè)不動產(chǎn)等實物資產(chǎn)的配置比例仍比較低。

對于近兩年部分商業(yè)地產(chǎn)出租率較低下的情況，劉暉還表示，這屬于市場短期波動。中國人壽會通過選擇更加核心的資產(chǎn)，更好地匹配長期收益的要求。她介紹，目前整體不動產(chǎn)配置的息類收入穩(wěn)健，高于固收資產(chǎn)的配置收益率。